Вирусы реформы

Андрей Широков,
председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства

В декабре 2011 года в отеле «Рэдиссон Славянская» (Москва) состоялся VII Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства, организованный ГК «Открытый Диалог» под патронатом ТПП РФ. Руководители управляющих компаний, ТСЖ, предприятий сферы водоснабжения и водоотведения, энергетики, утилизации и вывоза ТБО, лифтового хозяйства, региональных и муниципальных органов власти 61 региона России проанализировали ситуацию, которая сложилась в жилищном и коммунальном комплексах за последние двадцать лет. На основании полученных результатов намечен алгоритм действий предприятий сферы ЖКХ. В числе первоочередных задач повышение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг и развитие государственно-частного партнерства. Андрей Широков, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, высоко оценил форум как дискуссионную площадку, на которой удается обсудить накопившиеся вопросы, проанализировать законодательные изменения и понять, в каком направлении необходимо двигаться дальше.

Пластырь на дыры в реформе

– Андрей Вячеславович, на форуме состоялся интересный разговор о проблемах ЖКХ. В какой степени мероприятие определило пути решения этих проблем? Как вы оцениваете ситуацию в сфере?

– В последнее время проблемы этой сферы из локальных вышли в разряд государственных. Самых высоких руководителей страны захлестывает вал вопросов по ЖКХ. Между тем в марте этого года исполнится шесть лет со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Мы убедились, что в нем немало существенных недостатков. Они были ясны специалистам еще до его введения в действие, сейчас стали очевидны практически всем. Нормы VIII главы кодекса «Управление многоквартирными домами» не удовлетворяют в полной мере ни органы публичной власти, ни организации, управляющие домами, ни собственников, ни нанимателей жилых помещений.

Законодатель был вынужден рассмотреть большой круг поправок и дополнений к нормам закона. Они, к сожалению, остались разрозненными и не решили всех существующих проблем. Среди недостатков кодекса отметим самые основные. Законом не установлены значимые цели нового вида экономической деятельности – управления жилой недвижимостью. Вместо экономических показателей – ликвидности жилья, его рыночной стоимости – мы по-прежнему считаем целями управления лишь некоторые задачи содержания общего имущества в многоквартирных домах. Важно, чтобы в подъездах было чисто, крыши не текли, а в кранах была бы вода. Но это не экономические цели для новых рыночных субъектов. Изменение норм Жилищного кодекса в последних документах, увы, не привело к определению экономических целей управления жилой недвижимостью.

– То есть по-прежнему управление многоквартирными домами не считается в кодексе профессиональной деятельностью, а договор управления не относится к категории публичных договоров?

– Верно. Как следствие это приводит к значительному многообразию договоров. Мы наблюдаем необоснованное «творчество» многих чиновников органов публичной власти и управляющих. В итоге договоры управления не только не обеспечивают надежную защиту прав и законных интересов собственников и нанимателей жилья, но даже нарушают эти права и интересы. Кодекс не определяет требований к управляющим многоквартирными домами. Парадокс, но факт: имуществом с реальной стоимостью многие миллионы рублей управлять могут и добровольные объединения собственников в форме ТСЖ, и территориальные общественные самоуправления, и даже одиночки в форме индивидуальных частных предпринимателей. С последствиями мы знакомы: здесь и банкротство новых управляющих компаний, и их рейдерские захваты, и скандалы во многих ТСЖ.

– Законы стали подводным камнем реформы?

– В некоторых случаях так. Мы видим, с одной стороны, что публичная власть уже умеет регулировать деятельность ряда новых субъектов рынков коммунальных ресурсов. Взять, например, достаточно жесткие требования, которые установлены к гарантирующим поставщикам электричества. Эти требования защищают права потребителей, но аналогичные требования к управляющим многоквартирными домами сегодня даже не обсуждаются.

Все еще разрешен и даже рекомендуется к распространению странный и неизвестный в мировой практике способ управления многоквартирными домами в форме «непосредственного управления» собственниками помещений в этих домах. Рассмотрим преимущества и недостатки такой схемы. Согласитесь, что трудно понять, как могут собственники помещений выполнять функции профессионального управления дорогостоящим общим имуществом в многоквартирных домах. По букве закона высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников, на которое любой собственник может не явиться. Причем не иметь за это каких-либо установленных законом санкций. На практике мы видим, что «представитель» собственников при «непосредственном управлении» заключает договор с некой организацией, которая лишь выполняет некоторые функции по содержанию дома. При этом она не является управляющей в полном смысле этого понятия: не обязана, например, искать (и находить) кредиты на восстановление общего имущества, страховать это имущество. В реальной ситуации происходит легализация прямых расчетов собственников квартир с поставщиками ресурсов: тепла, электричества и другими.

Как тут не согласиться с классиком, что умом Россию не понять! Многоквартирный дом, сооружение, неразрывно связанное с землей, почему-то не признается кодексом в качестве объекта недвижимости. А задачи управления этим объектом относятся к общему имуществу собственников, но за все инженерное оборудование в квартирах несет ответственность сам собственник. Хорошо, если собственник – грамотный инженер, но если нет, то вполне возможны тяжелые последствия, такие как взрывы газа и пожары в квартирах, ставшие трагическим явлением последних лет.

Хирургия и энергосбережение

– В прошлом году вы говорили, что реформа на развилке и очень многое зависит от выбора публичной власти: продолжать лечить болезнь небольшими безболезненными уколами, внося не очень существенные поправки в Жилищный кодекс, или признать сделанные ошибки и принять радикальные решения. Что изменилось к 2012 году?

– Я уверен, что можно было признать сделанные ошибки и принять радикальные хирургические решения. Это сложно, но профессионалам в сфере управления многоквартирными домами очевидно, что VIII глава Жилищного кодекса требует радикальной переработки с учетом тех ошибок и проблем, которые проявились за прошедшие годы. Обсуждение специалистами идет не один год. Повторюсь! Без изменения основ управления жилой недвижимостью такой важный и нужный институт, как саморегулирование управляющих в этой сфере, не станет эффективным. Некоторые саморегулирующие организации (СРО), как и говорилось, стали продавцами «билетов в Провал». Управляющие по-прежнему сталкиваются с произволом некоторых чиновников, и не изжиты коррупционные схемы взаимодействия с чиновниками.

– Ситуация понятна. Остается услышать ответ на классический вопрос «что делать?».

– Прежде всего законодательно установить эффективные нормы управления. В качестве срочной меры ввести надежную защиту от банкротства для добросовестных управляющих за счет эффективной компенсации неплатежей за коммунальные услуги. Ведь независимо от схемы оплаты ответственность, в том числе за качество услуги, всегда остается за управляющим. Продавцам очень хочется собирать деньги на свои счета, не неся ответственности, например, за качество электричества или теплоносителя, которые продаются на вводах инженерных сетей в дома. Такая практика должна быть запрещена в отношении всех видов коммунальных услуг, особенно сейчас, когда управляющий обязан не только коммунальные услуги предоставлять, но законом обязан и энергосбережением заниматься.

– Вернемся к ТСЖ. В последнее время в СМИ о товариществах много разговоров. Они действительно крайние в сфере?

– О ТСЖ следует сказать особо. Всем очевидны принципиальные дефекты закона о приватизации жилья, поспешно принятого в 1991 году. Этот закон, а затем и Жилищный кодекс привели к тому, что в многоквартирных домах теперь собственники квартир часто оказываются не товарищами, а врагами. Членство в ТСЖ носит добровольный характер, а высшим органом управления домом является не ТСЖ, а общее собрание собственников. Если ТСЖ создано и пытается взять на себя управление домом, то зачастую оно неспособно ни понять, ни выполнять сложные функции профессионального управления недвижимостью. Такое управление – это отдельный вид экономической деятельности, требующий опыта, знаний, наличия оборотных средств…

Мы убедились, сколь часто возникает у многих руководителей ТСЖ стремление уйти от ответственности за полную и своевременную оплату коммунальных ресурсов по договорам ресурсоснабжения. Это характерно и для многих из тех ТСЖ, которые, например, поспешно создаются в неподготовленной среде собственников. Процесс идет под административным давлением для того, чтобы регионы и города имели право на поступление средств на капитальные ремонты от Фонда содействия реформированию ЖКХ. Но еще раз скажу: прямые расчеты за коммунальные ресурсы ставят крест на возможности достижения тех целей по энергосбережению, которые озвучены Президентом РФ. Эти проблемы и пути решения мы рассмотрели на VII Всероссийском форуме руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства. С моей точки зрения, диалог был конструктивным и полезным.