Центр Европы

Чешская Республика - страна, расположенная практически в географическом центре Европы. Является полноправным членом Европейского союза, а с 1 января 2008 года вступит в шенгенскую зону. Чехия - это уникально мягкий, приятный климат, в котором нет места суровым зимам и засушливому лету. Это старинные замки, которые еще помнят Яна Гуса и жестокие религиозные войны. Это запутанные улочки Праги и ее старинные особняки в центре города. Это восхитительное пиво и маленькие подвальчики hospoda, где его наливают, как следует из названия, только настоящим господам. А еще Чешская Республика - это уникально дешевая недвижимость в самом центре Европы.


Чешская недвижимость

На сегодняшний день недвижимость в Чехии пользуется высоким спросом, в том числе со стороны иностранцев. Это объясняется, во-первых, низкими налогами, относительно невысокими ценами, а также экономической и политической стабильностью государства. По мнению международной риелторской компании Cushman&Wakefield Healey&Baker, чешская недвижимость "является синонимом высокого заработка в стабильной среде". Дело в том, что при ажиотажном спросе, а также в силу целого ряда обстоятельств экономического и политического характера цены на жилье в Чехии растут с каждым годом, прибавляя в стоимости по 15-25%. Благодаря этому покупка недвижимости становится не только приятным, но и выгодным капиталовложением. В то же время цены на жилье в Праге по-прежнему остаются одними из самых низких в Европе. Так, квартира, расположенная в центре Берлина и относящаяся к категории элитного жилья, обойдется на 15% дороже аналогичных апартаментов, расположенных в чешской столице. В Вене цены выше на 22%, в Риме - на 119%, в Париже - более чем на 280%, а в Москве - примерно на 97%, то есть почти вдвое. Кроме того, действующий в Праге налог на недвижимость настолько необременителен, что хочется купить не один дом, а два или три. Ну, чтобы было. В чешской столице владелец виллы, расположенной в черте города, платит около ста долларов в месяц за коммунальные услуги и примерно 50 долларов в год - налог на недвижимость. Впрочем, многое зависит от типа жилья и района. Огромная квартира в пражской новостройке, вилла в Карловарском крае или замок на границе с Германией - это совершенно разные вещи, хотя все они относятся к категории элитного жилья.


Столичная недвижимость

Львиная доля всего рынка чешской недвижимости (37%) приходится на Прагу и окружающий ее Среднечешский край. Представлены все виды жилья - от средневековых замков в окрестностях столицы и старинных особняков в историческом центре до только что построенных вилл и огромных квартир в современных жилых комплексах. Каждый сегмент рынка по-своему привлекателен.

Частные дома, виллы, особняки. К этой категории жилья относятся небольшие дома, предназначенные для круглогодичного проживания и расположенные в черте города или в пригороде Праги. Стоимость такого жилья в зависимости от размеров земельного участка, удаления от центра Праги и "комплектации" (наличия гаража, обустроенного сада, бассейна, сигнализации, обстановки и т. д.) варьируется от 300 000 долларов до нескольких миллионов. Особо стоит отметить "дома с историей". Особняки и виллы, построенные в конце 19-го - начале 20 веков, могут оказаться расположенными фактически в центре современной Праги. Кроме того, новые дома, даже возведенные в том же центре столицы, с соблюдением всех европейских стандартов и учетом исторических особенностей города, не обладают той изюминкой старой Чехии, за которой едут толпы туристов с фотоаппаратами. Недвижимость "с историей" ценится во всем мире и служит своеобразным мерилом состоятельности и вкуса. В случае с Прагой это еще и выгодное капиталовложение - ожидается, что за 2007 год такое жилье может взлететь в стоимости в полтора раза. Это связано с грядущим вступлением Чехии в Шенген, вследствие чего изменится порядок оформления и покупки жилья иностранцами, и состоятельные любители истории из стран Евросоюза не упустят своих шансов. Однако в случае покупки старинного жилья играет важную роль его техническое состояние и наличие современных инженерных сетей, начиная от элементарной горячей воды и заканчивая выделенной линией в Интернет. Все это в конечном итоге оказывается ничуть не менее значимой составляющей выгодной покупки, чем историческая ценность постройки.

Квартиры в историческом центре Праги. Самый центр чешской столицы - область наиболее дорогого и престижного жилья. К данной категории относятся нестандартные квартиры улучшенной планировки, расположенные в эксклюзивных многоквартирных домах (в том числе старой постройки) и стоящие ничуть не дешевле отдельных вилл с благоустроенными земельными участками. В зависимости от площади квартиры, даты проведенной реконструкции и наличия системы дополнительных услуг (подземные гаражи, охрана, спортивные центры, сауны, солярии и т. д.) цена одного квадратного метра такого жилья может варьироваться от 3-4 тысяч долларов до 10-15 тысяч. Несмотря на высокую стоимость, квартиры в центре Праги пользуются стабильным спросом. Кроме того, они растут в цене значительно быстрее, чем на периферии. По данным, опубликованным CzechFNH GROUP, рост стоимости таких квартир за 2006 год составил 24,6%.

Квартиры в новых монолитных домах. Жилье, расположенное в зданиях нового поколения, построенных в последние годы, соответствует всем мировым стандартам, обеспечено современной инфраструктурой, включая охрану и гаражи в цокольном этаже. Современная планировка, сравнительно невысокая стоимость и расположенность в экологически чистых районах города обеспечивает таким квартирам непрерывно растущий спрос. Цена за один квадратный метр такого жилья колеблется от 500 до 4000 долларов, в зависимости от района и типа квартиры. Жилье данной категории, по оценкам экспертов, является наиболее выгодным объектом вложения денег инвесторов. Спрос в этом сегменте рынка значительно превышает предложение, и по прогнозам специалистов такое положение дел сохранится в течение ближайших лет, а возможно, дефицит даже усугубится. При относительно невысоких стартовых затратах прибыль за счет удорожания жилья в год составит 15-20%, кроме того, эти квартиры можно эффективно сдавать в аренду, тем самым не только покрывая налог на недвижимость и расходы за коммунальные услуги, но и извлекая немалую прибыль.

Замки. Особая категория жилой недвижимости - это замки, которые являются ничуть не менее популярным объектом купли-продажи, чем квартиры в центре Праги. Однако нужно уточнить, что замок - это далеко не всегда неприступная крепость с бастионами, стенами, рвом, подъемным мостом и другими атрибутами рыцарской романтики. Более того, обычно z?mek вовсе ничего общего с подобным образом не имеет. В Чехии насчитывается более полутора тысяч замков и среди них действительно много средневековых крепостей, которые пережили войны, осады и другие перипетии военной истории. Однако большая часть - это так называемые охотничьи замки, а также загородные резиденции высокопоставленных особ, построенные в 17-18 веках. По сути, такие сооружения мало чем отличаются от виллы, однако существует четкое разделение между этими двумя понятиями. Не существует современных замков. Каждое такое сооружение (даже если оно тщательно отреставрировано, снабжено водопроводом, отоплением, электричеством, телефоном и Интернетом) является частью истории. Каждый замок (даже если это "всего лишь охотничий домик") был построен некой личностью, которая, может статься, оказала серьезное влияние на историю Чехии, а может быть, и всей Европы. Стоимость такого рода недвижимости начинается от 600 000 долларов и достигает 7-8 миллионов. Все зависит от возраста сооружения, состояния и удаленности от крупных населенных пунктов.
А еще в Чехии говорят: "Не существует замков без привидений".


Карловарский край

Недвижимость в этом районе относится к дорогому сегменту рынка, благодаря курортному статусу территории. Наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные на небольшом (30-60 км) удалении от крупных городов, в живописных местах, вблизи водоемов или рек. В зависимости от расположения и "комплектации" жилья, наличия гаража, утепленного фасада, инженерных коммуникаций, связи, обустроенного земельного участка и его площади цены на загородные дома стартуют от 200 000 долларов, достигают нескольких миллионов и… не останавливаются на достигнутом.


Горный район

Дома и коттеджи, расположенные в горных районах Чехии, также пользуются огромным спросом, однако здешний рынок недвижимости фактически закрыт. Количество объектов, выставляемых на продажу, исчезающе мало, к тому же склоны гор в основном относятся к заповедным зонам, поэтому строительство здесь в принципе запрещено. Исключения составляют небольшие населенные пункты у подножья, где позволяется точечная застройка. Как правило, на ограниченных участках земли возводятся многоквартирные дома, чтобы максимально эффективно использовать драгоценную площадь. Цены на квартиры в этих домах колеблются от 350 000 долларов до 850 000.


Истина торжествует

При всех плюсах и преимуществах чешского жилья у него есть один существенный недостаток: покупка недвижимости иностранцами запрещена Валютным законом № 219/1995. Правом приобретения пользуются только:
- граждане Чехии;
- лица, имеющие ПМЖ в Чехии;
- чешские юридические лица;
- чешское государство.
Однако по чешским законам иностранные граждане могут быть учредителями чешских компаний; таким образом, простейшим способом приобретения недвижимости является регистрация фирмы в Чехии с последующим оформлением покупки на юридическое лицо. Ужесточение чешских законов теперь требует, чтобы такая компания реально работала, в противном случае она будет закрыта по суду. Существует даже ряд признаков, на основании которых фирма признается недействующей: более двух лет фирма не вела никакой деятельности и предоставляла "нулевой" баланс (то есть состоящий из одних нулей). Не проводились общие собрания учредителей, не создан обязательный по закону резервный фонд, не исполняются требования, установленные Управлением по охране экономической состязательности, не говоря уже о том, что компания обязана иметь реальный юридический адрес. Несоблюдение этих условий может послужить основанием для вынесения предупреждения, а потом и передачи дела в суд. Впрочем, это решаемые проблемы. Например, можно организовать небольшое агентство недвижимости, владеющее несколькими квартирами. Деятельность такой фирмы заключается в сдаче жилплощади внаем. Таким образом, будут соблюдены все формальные признаки работающей компании.


Шенген

Скорое вступление Чехии в шенгенскую зону - это одновременно и хорошая, и плохая новость для тех, кто хочет приобрести недвижимость в республике. Начнем с хорошей. По требованию Европейского союза процедура приобретения недвижимости иностранцами будет существенно упрощена. Скорее всего, уйдут в прошлое сотни маленьких фирм, основанных лишь для того, чтобы купить красивый замок, виллу или дом в центре Праги. Плохая новость - по прогнозам экспертов, цены буквально взлетят. Возможное увеличение стоимости жилья в Праге может составить 50% текущего уровня. Впрочем, если смотреть шире, то при таком развитии событий, цены все равно окажутся на 25% ниже, чем в Москве.