Арабская сказка

Белокаменные мечети, шикарные лимузины, летящие по идеально ровным магистралям, фантастические очертания небоскребов, искусственные острова с роскошными дворцами и белоснежными яхтами, виллы, украшенные причудливым арабским орнаментом, огни ночного города, затмевающие свои сверканием луну и звезды…

Таков Дубай сегодня - один из богатейших городов в мире, второй по площади эмират в ОАЭ, огромная строительная площадка, на которой реализуются невероятные проекты, достойные звания "Чудо света"… И весьма привлекательный регион для иностранных инвесторов.


"Саранча, вылупившаяся из личинки"

История города Дубая начиналась весьма скромно - с маленького рыбацкого поселения, основанного примерно в 1830 году. В то время основными видами деятельности населения были рыболовство, овцеводство, выращивание фиников, а главное - промысел жемчуга в прибрежных водах. К началу двадцатого века предприимчивые жители города наладили торговые отношения со всем побережьем Персидского залива, и Дубай прославился самыми большими рынками в регионе.

Либеральные взгляды правителей княжества уже тогда привлекали торговцев из Персии (нынешний Иран) и Индии, которые не ограничивались одними торговыми сделками, но и перебирались на постоянное место жительство в быстрорастущий торговый город. Однако стабильный экономический рост сменился в 40-х годах двадцатого века жестоким кризисом, связанным с появлением на рынке искусственного жемчуга, что сразу обесценило натуральный, являвшийся основным источником дохода страны.

Дела княжеств Договорного Омана (протекторат Великобритании в Африке, в который входил Дубай) находились в плачевном состоянии вплоть до обнаружения в 1966 году богатых месторождений нефти, что способствовало выходу государства из кризиса и положило начало стабильному экономическому росту региона.

В 1968 году Великобритании под давлением Лиги арабских государств пришлось отказаться от своих притязаний на территории протектората, и к 1971 году английские войска полностью покинули регион. В том же году княжества Договорного Омана объявили о создании федерации под названием Объединенные Арабские Эмираты, в которую вошли 6 эмиратов, в том числе и Дубай с одноименной столицей. Седьмой, Рас -эль Хайма присоединился в 1972 году.

Сегодня Дубай - это крупнейший торговый, финансовый и туристический центр Ближнего Востока. Темпы прироста капитала составляют до 20% ежегодно, ВВП "прибавляет в весе" по 12-13% в год, невероятное по масштабу и сложности архитектурных проектов строительство предлагает буквально тысячи вариантов роскошной недвижимости и богатейшее поле для инвестиций.

Помимо великолепных экономических показателей эмирата, притоку иностранного капитала способствуют необыкновенно лояльные законы, регулирующие операции с недвижимостью.


Закон о регистрации недвижимости

5 мая 2002 года наследный принц Дубая и вице-президент ОАЭ шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум особым указом разрешил продавать недвижимость иностранцам в полную собственность. Этот шаг послужил причиной мощного строительного бума, продолжающегося по сей день, и, разумеется, вызвал ажиотажный интерес иностранных инвесторов. Однако закон, санкционирующий указ от 5 мая 2002 года, вышел только 14 марта 2006 года, таким образом, вся недвижимость, приобретенная людьми, не являющимися гражданами ОАЭ, фактически не имела законного статуса, не регистрировалась в государственных органах, а сама покупка лишь фиксировалась в договоре со строительной компанией. В контракте обычно содержалось указание на то, что полноценно оформить свое право на купленные квадратные метры иностранный гражданин сможет после принятия соответствующего закона. При этом становилось невозможным, например, продать собственность третьему лицу, минуя представителей компании. Такое положение дел являлось поводом для некоторого беспокойства инвесторов, однако время показало, что шейх знал что делает.

К 2006 году строительный бум начал постепенно затухать, а принятие закона вновь подхлестнуло рынок, вызвав рост цен и вторую, еще более мощную волну спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Возросла покупательская активность на вторичном рынке, инвесторы, не поверившие в не утвержденный законом указ, изменили свою позицию и начали вкладывать деньги в строительство Дубая. Таким образом, 4-летняя выдержка перед утверждением права иностранных граждан приобретать недвижимость в ОАЭ, обернулась удачным ходом местного руководства, обеспечившим "второй золотой век" строительному рынку Эмиратов.

Сам закон представляет собой документ, состоящий из 11 глав, включающих 29 статей. Наиболее важными пунктами постановления являются положения, гласящие, что "…граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на приобретение собственности в любой точке эмирата Дубай в полное владение, а также в лизинг на срок до 99 лет. Лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретение собственности в полное владение, а также в лизинг на срок до 99 лет, в специально отведенных для этого территориях".

Таким образом, закон фактически уравнивает граждан эмирата и иностранцев в праве на приобретение недвижимости. Правда, только в определенных районах, где, впрочем, и ведется наиболее интенсивное строительство.

Покупка недвижимости в Дубае, не облагается никакими налогами. Единственный взнос, требующийся при совершении сделки, - плата за регистрацию собственности в земельном департаменте в размере 1,5% стоимости для покупателя и 0,5% - для продавца. Также в Эмиратах не существует никаких налогов или сборов на прирост капитала или доходы от аренды, благодаря чему инвестиции в недвижимость (в том числе и коммерческую) являются весьма выгодным капиталовложением - немногие страны в мире могут похвастаться столь лояльными законами к инвесторам вообще и к иностранцам в частности.


Виды собственности в ОАЭ

Действующее в Эмиратах законодательство предусматривает три основных вида собственности:

Freehold - можно перевести как "свободное владение". Это полное право собственности, при котором владелец имеет право пользоваться и распоряжаться недвижимостью до бесконечности (вернее, до момента передачи права владения либо наследнику, либо покупателю). Несмотря на такое заманчивое словосочетание, как "свободное владение", существуют некоторые внешние ограничения, не позволяющие собственнику вытворять на своей земле все, что захочется. Например, возведение новых сооружений и то, как используются земля и находящиеся на ней постройки, все это является предметом обязательного государственного разрешения. Для выполнения строительных работ на участке freehold потребуется разрешение на планирование и строительство, а также экспертное заключение комиссии, рассматривающей проект нового здания или сооружения. Причем во внимание принимается не только его техническая правильность, но и то, насколько новая постройка вписывается в общую концепцию застройки района.

Также существуют правила совместного пользования территорией. Например, соседи имеют право прокладывать канализацию, кабель и другие элементы инфраструктуры под, над или по земле владельца полного права собственности, а также находиться на его территории в случае необходимости (пожар, ремонт или другое ЧП) и т. д. Подобные правила призваны обеспечить равные возможности по пользованию своим жильем для собственников.

Leasehold - "купленный на правах аренды". Этот вид собственности отличается тем, что полное право владения (freehold) переходит к покупателю после определенного периода времени, за который он выплатит предыдущему владельцу полную стоимость недвижимости плюс определенную арендную плату за ее использование. Такая система сходна с покупкой в кредит. Полная стоимость собственности выплачивается взносами, а арендная плата выполняет роль процентов. В зависимости от договоренности между сторонами leasehold собственность передается новому владельцу на определенный срок, например 99 лет. По истечении этого срока недвижимость или на правах freehold переходит к новому собственнику, или возвращается к арендодателю (в случае если съемщик не выполнил обязательств по выплате арендной платы или взносов за собственность). Впрочем, оговоренный срок, как правило, можно продлить, в конце концов, это выгодно обеим сторонам.

Все внешние ограничения, применимые к собственности freehold, относятся и к leasehold, плюс владелец в договоре с арендатором может дополнительно выдвинуть ряд своих условий (из разряда "гарантии порядка и сохранности").

Commonhold - "совместное владение". Это полное право собственности, распределенное между двумя или более владельцами. При этом недвижимость условно разделяется соответственно на две или более секции (по количеству собственников) с общими услугами. Такой вид собственности характерен для многоквартирных домов и является своеобразной системой самоуправления, при которой все commonhold-собственники объединяются в ассоциацию жильцов и осуществляют уход и контроль за общественной территорией, ремонт и обслуживание жилья и инфраструктуры. Соответственно к ограничениям, накладываемым на freehold-собственников, добавляются внутренние правила ассоциации жильцов.


Товары и цены

В связи с огромным спросом на недвижимость в Дубае, приобрести готовый объект довольно затруднительно. Покупка совершается еще на стадии строительства, будущий собственник обращается к компании, ведущей работы по понравившемуся проекту, и начинает переговоры с агентом. После этого заключается договор, покупатель вносит 15-20% полной стоимости недвижимости, и объект закрепляется за ним.

Средняя цена одного квадратного метра жилья в Дубае составляет 3000 USD. Коммерческая недвижимость стоит несколько дороже - 3000-3500 USD за кв. метр. Динамика изменения цен позволяет, вложив свободные средства в строительство Дубая, получить неплохую прибыль. Так, ежегодный прирост стоимости жилья составляет около 17%. Первичный рынок недвижимости еще более привлекателен. Большинство объектов начинает продаваться задолго до окончания строительства, при этом разница в стоимости готового объекта и строящегося достигает 50%.

Огромный рынок недвижимости позволяет приобрести (при наличии соответствующих средств, разумеется) объекты любого уровня и на любой вкус, от апартаментов на 98-м этаже небоскреба до целого острова. Например, проект The World представляет собой архипелаг, образующий своеобразную карту мира. Каждый остров - это отдельный участок с роскошной виллой, небольшим причалом и всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями.

Дубай - это не просто мегаполис. Если посмотреть на снимок города из космоса, то создается ощущение, что кто-то поиграл с графическим редактором, нарисовав на побережье островки, образующие карту мира, полумесяц со звездой и пальмы, вырастающие прямо из береговой линии. Амбициозные архитектурные проекты, искусственные острова, экзотические пальмы, роскошные виллы и дворцы, утопающие в зелени, небесно голубая вода моря, жаркое солнце и невероятное ночное освещение Дубая превращают его в один из самых удивительных и заметных мегаполисов мира. При этом благодаря арабскому менталиту город не страдает суетливостью и утомительным шумом Шанхая, аскетичностью Токио и крикливостью Лас-Вегаса.

Dubai - в переводе с арабского означает "саранча, вылупившаяся из личинки". Поэтично, но столице Эмиратов гораздо больше подходит "бабочка, расправляющая крылья".