Когда в товарищах согласье есть

Общим решением собственников ТСЖ «Кирова, 7» были проведены работы по реконструкции системы теплоснабжения и подготовки горячей воды с заменой элеваторного узла и установкой автоматизированного контроллера регулирования параметров потребления ресурсов – пример внедрения новых механизмов организации и финансирования капитального ремонта/ресурсосберегающей модернизации многоквартирных домов.

Статья Ольги Кириченко, председателя правления ТСЖ "Кирова, 7" Пролетарского района г.Твери, эксперта проекта "Поддержка собственников жилья" г.Твери, руководителя инициативной группы по созданию региональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК специально для журнала "Энергополис".:

НАЧАЛО ПУТИ. МЫ БЫЛИ ПЕРВЫЕ
Дом небольшой – всего четыре этажа, 17 квартир, 50 жильцов. Кирпичный. Построен был в ноябре 1999 года, и сразу же, в январе 2000 года, застройщиком было создано ТСЖ. Назвали его по адресу дома.

Понятно, что пока дом новый, никаких особых проблем – ни с обслуживанием, ни с ремонтом – возникать не должно. А что дальше? Ответ прост. Поскольку управление домом возложено на жильцов, на общем собрании собственники решили в первую очередь заняться сохранением коммуникаций, при этом снизить расходы за свое проживание, уменьшить плату за коммунальные услуги.

По удельному весу главное место среди них занимают энергоресурсы. Сколько их нужно дому, какое потребление? Есть ли возможность экономии – воды, тепла, электроэнергии? Всеми этими вопросами и озаботились жильцы дома.

Товарищество – некоммерческая жилищная организация, независимая от властей, где инициативы граждан можно реализовать наиболее полно и быстро, – оптимальная для этого форма. Поэтому все, что предлагалось собственникам на обсуждение, исходило непосредственно от активных жильцов.

В доме центральное отопление и водоснабжение. Но особенностью являлось наличие приборов учета: общие счетчики по учету расхода тепловой энергии и воды, а также поквартирные счетчики на холодную, горячую воду и газ. Практика установки приборов учета в Твери только начиналась, поэтому было понятно, что оплата за коммунальные услуги в доме приятно отличается от традиционных расчетов по нормам.

Тепло в дом поступает от ТЭЦ, которая расположена неподалеку. Система подачи простая – замкнутая. Подаваемая поставщиком горячая вода имеет разводку, часть ее поступает непосредственно на отопление дома, а часть в теплообменник для обогрева холодной воды. Такой индивидуальный пункт – собственность дома. А потому надо было тщательно изучить работу системы теплоузла. Изучили. Оказалось, что резерв для экономии тепловой энергии есть! Тем более, прожив в доме четыре года, жильцы поняли, что конструкция дома совершенна по сохранению тепла и отапливать улицу невыгодно. Товариществу повезло: собственник жилья Дмитрий Шут знал компанию, которая была способна установить дополнительное оборудование по энерго- сбережению. Неоднократно жильцы дома устраивали собрания, обсуждали все аргументы по установке такого оборудования, насколько ниже станет оплата за отопление и горячую воду, насколько окупятся вложения. Работы проделано было много. И психологической в том числе. Ведь впервые в их жизни жильцам предстояло сделать личные, и немалые, вложения. Все понимали, что эти работы необходимы, но имел место риск. В Твери опыта установки подобной системы не было.

В итоге на общем собрании собственников жилья было принято окончательное решение по установке оборудования и сбору денежных средств.
Поскольку социальный состав проживающих в доме разный и значительная часть жильцов имеет средний доход, тем, кто не мог сразу внести необходимую сумму (сбор составлял по 7000 рублей с квартиры), была предоставлена рассрочка.

В целом же курс на энергосбережение, взятый правлением ТСЖ «Кирова, 7» (и, кстати, подкрепленный конкретными цифровыми выкладками), был единодушно одобрен всеми собственниками. Работа началась.

СЕМЬ РАЗ ПРОВЕРЬ…
У проблемы энергосбережения два аспекта: учет поступающих ресурсов и регулирование их параметров. Противопоставлять их нельзя – важно и то и другое. Здесь стоит заметить, что сама необходимость учета энергии возникла только в последние пять-шесть лет, когда стали резко возрастать тарифы на них. Прежде, когда их стоимость была невысока, особой необходимости в их учете (как и в экономии) не было.

Что касается учета, то здесь вроде бы все было в порядке. Водомеры, определяющие расход горячей и холодной воды, а также счетчики расхода тепла есть и на ЦТП, и в самом доме. Более того – и это уже касается электроэнергии – ТСЖ приобрело коллективный двухтарифный счетчик, а в ночное время киловатты (которые расходуются как на освещение двух подъездов, так и на работу теплового пункта) стоят дешевле. Кроме того, обычные лампы в местах общего пользования заменили на энергосберегающие. Установлен автомат, позволяющий самостоятельно выключать и включать коммунальное освещение, ориентируясь на освещение на улице. Так что экономия электро- энергии тоже была налажена.

Но вот тепловой пункт… ТСЖ заключило договор с одной из частных фирм – ООО «Современные инженерные технологии», – которой и поручили работу по установке оборудования. Фирма провела мониторинг расхода тепла в здании и пришла к выводу, что имеет место явный его перерасход. К непосредственным работам приступили летом 2004 года.

ВПОЛОВИНУ ДЕШЕВЛЕ
Фирма предложила товариществу следующий план. Было предложено заменить элеваторный узел на электрический регулирующий клапан с установкой контроллера. Смета на эти работы составляла 65 тыс. рублей (цены 2004 года) и была утверждена общим собранием собственников жилья.


При более внимательном рассмотрении потребовалась и замена прибора учета подачи теплоносителя в самом теплообменнике. Дело в том, что прибор, установленный застройщиком, работал только на больших величинах. Когда же стали работать с меньшими объемами энергии, более тонко регулируя температуру в доме, разница показывалась не всегда. Пришлось поднять проектную документацию и указать застройщику на нарушения установки прибора учета тепла. Вопрос был решен в пользу собственников. Новый прибор выдерживает температуру теплоносителя в сети до 150 градусов и давление до 16 атмосфер.

Легкоуправляемый интеллектуальный контроллер, два клапана (на отопление и горячую воду), новый циркуляционный насос, современный теплодатчик на платиновой основе – все это обеспечивает надежность системы, ее стабильную работу.

На этом стоит остановиться более подробно. Интеллектуальная система элеватора управляется контроллером, к которому может быть подключено до 12 контактов на входе и выходе. Каждый регулирует один из параметров теплоносителя и при необходимости корректирует его. Какие это параметры? Температура воды, давление, поступающие объемы теплоносителя. При необходимости их можно изменять. На мониторе компьютера можно, например, увидеть все необходимые параметры и в случае необходимости быстро внести изменения в работу тепловой сети, например скорректировать температуру теплоносителя в соответствии с наружными тепловыми параметрами. Контроллеры также позволяют наблюдать за работой электроприборов.
Управляется узел автоматически. Но возможно и ручное регулирование (вход через пароль) в случае аварийного режима, когда контроллер улавливает нестандартную ситуацию, например фиксируется разнобой в показаниях подачи ресурсов.

Текущего обслуживания узел не требует. Показания счетчиков считываются раз в месяц. Без всякой профилактики установленная система может работать от двух до четырех лет. Только после этого требуются ее поверка и регулирование.

Стоит отметить, что работы по монтажу и наладке энергосберегающего оборудования происходили под строгим контролем собственника жилья Татьяны Гуляевой. Она досконально изу- чила систему и с первых дней запуска взяла ее в свои надежные женские руки.

За полтора отопительных сезона система полностью себя окупила.

Благодаря установке в теплоузле компьютерной системы регулирования тепла появилась возможность подключения к контроллеру и других систем, позволяющих экономить деньги. К процессору был подключен автомат, самостоятельно включающий и отключающий свет в местах общего пользования в зависимости от интенсивности освещения на улице. Так что и экономия электричества также была налажена.

Полностью реконструкция теплоузла была завершена в мае 2005 года. Фактическая сумма вложений собственников составила 115 тыс. рублей.
А как отнеслись к нововведению сами жильцы? Теперь расходы за коммунальные услуги снизились в среднем на 30–40%. Но был и еще один – неожиданный – эффект осуществленной новации. Почувствовав пользу энергосберегающих мероприятий, рассчитанных на дом в целом, такой же работой стали заниматься жильцы и в своих квартирах: люди стали более экономно расходовать воду, и это факт. Что же касается тепла, то пока индивидуальных тепловых счетчиков нет. Тем не менее экономия калорий в каждом помещении дает эффект для всего дома, а это в конечном счете отражается на платежах граждан. И вот уже жильцы стали устанавливать у себя стеклопакеты, более тщательно утепляют двери. На сегодняшний день в доме 90% квартир оборудованы стеклопакетами. В общем, то, что жить стало комфортнее, в этом сомнений нет. Экономия энергии не только сберегает деньги, но и приносит удобства.

В январе 2009 года в помещении теплоузла был установлен фильтр механической очистки воды. Создание комфортных условий проживания – самое главное направление работы ТСЖ «Кирова, 7».


ОБ ЭКОНОМИИ
Правление ТСЖ «Кирова, 7» проделало работу по расчету себестоимости содержания своего дома. По сравнительным данным расхода тепловой энергии до установки процессора и после, стало очевидным, что средняя экономия составляет 60 Гкал в год. По сегодняшнему тарифу энергоресурсной компании 1 Гкал стоит 798,44 рубля. Это означает, что, оплачивая отопление и горячую воду, жильцы дома потратят минимум на 48 000 рублей меньше. С учетом того что осень и декабрь текущего года были довольно теплыми, экономия будет более значимой, хотя отопление в доме включено в двадцатых числах сентября (общим собранием собственников жилья было принято решение о включении отопления при дневной температуре воздуха 10 градусов, что отличается от параметров города). Главное, жильцы увидели резерв в снижении квартплаты, реально увидели работу своих кошельков. При этом если в среднем по стране сейчас совокупный платеж за ЖКУ на 1 кв. м составляет 50 рублей, то в ТСЖ «Кирова, 7» уже сейчас имеется 30% чистой экономии. За январь и февраль 2009 года стоимость квадратного метра в доме составила 33,81 рубля, в то время как в некоторых субъектах Тверской области эти цифры доходят до 60 рублей.

На сэкономленные за первый квартал текущего года средства в ТСЖ была закуплена бухгалтерская программа, которая обеспечивает точный расчет квартплаты.

ХОРОШИЙ ПРИМЕР
Информация о проведенных работах по модернизации теплового узла в жилом доме на улице Кирова в Твери и о суммах оплаты за коммунальные услуги жильцами разошлась по городу. Немало было экскурсий в подвал дома. Многие последовали нашему примеру.

Сегодня в Твери довольно много жилых домов, управляемых товариществами собственников жилья, имеют уже более усовершенствованные системы энергосбережения. Первый же опыт 17-квартирного жилого дома в Твери был замечен специалистами и распространен по ТСЖ России. Стоит заметить, что тогда представители властей также посещали наш теплоузел, но…